הכתבה נכתבה ע"י איתי חנן בשיתוף עם ספיר ברון ממחלקת מיסוי ישראלי.,

26/04/2018

 

רשות המסים שינתה את הכללים בכל הנוגע למיסוי הכנסות משכר דירה. כתוצאה מכך, משכירי יותר מדירה אחת למגורים עלולים למצוא את הכנסתם מסווגת כהכנסה שנצמחה מ"עסק" של השכרת דירות, ויחויבו בשיעורי מס גבוהים (מס שולי). לפי המבחנים שפרסמה רשות המסים, הכנסות מהשכרה של עד 5 דירות יסווגו (ככלל) כהכנסה פסיבית, הכנסות מהשכרה בין 5-10 דירות יסווגו בהתאם למבחני עזר שקבעה הרשות, ואילו הכנסות מהשכרה של למעלה מ-10 דירות יסווגו אוטומטית כהכנסה מעסק.

פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין לשם ובירן עסק ביחידים שהשכירו מעל 20 נכסים, מרביתם דירות מגורים. בינואר 2018 קבע בית המשפט בהרכב של שלושה שופטים כי יש לסווג הכנסה מהשכרת הדירות כהכנסה מעסק ולא כהכנסה פסיבית.

בהמשך ישיר לפסק הדין פרסמה רשות המסים בפברואר 2018 את עמדתה בנוגע לאופן סיווג הכנסות מהשכרת דירות מגורים. לפי העמדה, במקרים מסוימים יסווגו הכנסות משכר דירה כהכנסות פסיביות, שעליהן יחולו שיעורי המס המופחתים החלים על הכנסות מהשכרת דירות - מסלול פטור ממס עד תקרה של 5,030 ₪ או חבות מס מופחת בשיעור של 10% ללא הכרה בהוצאות; ובמקרים אחרים יסווגו כהכנסות עסקיות, כך שיחול שיעור המס השולי החל על הנישום - עד 50%.

 

זה לא רק מספר הדירות

מטיוטת החוזר שפורסם עולה כי על מנת לבחון אם הכנסה מהשכרת דירות למגורים תסווג כהכנסה מעסק או כהכנסה פסיבית, ניתן לקבוע חזקה כמותית הניתנת לסתירה באמצעות מבחני עזר שונים.

כך, לפי טיוטת החוזר:

  1. הכנסות מהשכרה של עד 5 דירות מגורים ייחשבו ככלל כהכנסה פסיבית. שימו לב: גם נישום שמחזיק בפחות מ-5 דירות מגורים, שמבחני העסק ניכרים באופן מובהק לגביו, או שהוא מחזיק בנכסים אחרים המניבים הכנסות מדמי שכירות, עשוי לעלות על הכוונת של רשות המסים, ועל כן טוב יעשה אם יתייעץ עם איש מקצוע כדי להגיע לתוצאת המס האופטימלית עבורו.
  2. הכנסות מהשכרה של בין 5 ל-10 דירות ייבחנו בהתאם למבחני העזר הבאים (אין הכרח שכל מבחני העזר יהיו רלוונטיים, ובכל אופן יישומם ייעשה באופן מצטבר ובשים לב לנסיבות):

❖     טיב הנכסים

❖     אופן מימון הנכסים

❖     תקופת ההחזקה בנכסים

❖     בקיאות הנישום בתחום בו מתבצעות העסקאות

❖     קיומו של מנגנון עסקי

❖     תדירות העסקאות או הפעולות

❖     היקפן הכספי של העסקאות

❖     מבחן היזמות (השבחה ושיווק)

❖     "מבחן על" או מבחן "הנסיבות המיוחדות" – במבחן זה נבחנת כל נסיבה רלוונטית שיש בה כדי לסייע בגיבוש קו ההבחנה

   3. הכנסות מהשכרת 10 דירות מגורים ומעלה יסווגו אוטומטית כהכנסות מעסק. ספירת הדירות תיעשה יחד עם נכסים אחרים שהנישום מחזיק ומפיק מהם הכנסות שכירות.

 

כמה מס אשלם?

מסלולי מיסוי הכנסות שכר דירה מדירות מגורים:

  

השפעה מינימילית על ההיצע

מנתוני רשות המסים עולה כי נכון לנובמבר 2017, כ-3,000 נישומים החזיקו 6 דירות ומעלה, כאשר 491 מתוכם החזיקו 10 דירות ומעלה. לפיכך, לא בטוח שפרסום עמדת רשות המסים תביא בקרוב להצפת שוק הדיור, ובוודאי שלא להפחתה בדמי השכירות. אך אין ספק שהתמריץ המיסוי להשקעה במספר דירות למגורים ירד.

בשולי הדברים נציין כי לאחרונה אנו עדים למגמה של רשות המסים המתאפיינת בפרסום מואץ של עמדות הרשות בנושאי מס שונים, כגון מיסוי מטבעות קריפטוגרפיים, מיסוי רכישה עצמית של מניות, הפחתות הון ומיסוי חברות בגין חלוקות דיבידנדים מסוימים. כפי שזה נראה, המגמה צפויה להמשך.