18/12/2017

המהפכה התעשייתית הרביעית הולכת לשנות את הדרך בה אנחנו חיים, עובדים ומתקשרים. כחלק מהמהפכה, טכנולוגיות חדישות מגדירות מחדש את האופן בו אנשים ישתמשו במבנים, ומהוות בו זמנית הזדמנות ואיום לאנשים העוסקים בנדל”ן. דו״ח זה מראה איך שוכרים יושפעו ממהפכה זו, ומה המשמעות לגבי המשכירים – בעלי הנכס – של אותם הבניינים. כל נכס ניצב בפני אתגרים מיוחדים, אולם ישנם שלושה נושאים מרכזיים משותפים:

ראשית, הקישוריות כגורם מפתח. מאפליקציות של מרכזי קניות ועבודה מרחוק ועד אוטומציה של מחסנים ובתים חכמים, הקישוריות הדיגיטלית חשובה כיום לא פחות מהקישוריות הפיזית. אנשים, בניינים ומכונות צריכים אפשרות לתקשר זה עם זה בצורה חלקה.

שנית, הדרישות הגדלות לחוויית-לקוח ושירות מותאם-אישית. הצרכנים מקבלים הצעות רכישה לנייד בזמן שהם מטיילים במרכזי הקניות, בעוד ששוכני משרדים שמים יותר דגש על הלוק אנד פיל של חלל העבודה המשרדי שלהם במאבק על כוח עבודה איכותי. בעולם של היום, המשכירים חייבים לדעת לספק שירות מקיף, ולא רק לבנים ומלט, על מנת לעמוד בציפיות הלקוחות – ויכולות ניתוח מידע הן הבסיס הנדרש לשם כך.

שלישית, נוחות מקבלת עדיפות עליונה. משלוחים תוך שעה ושירותי הקלק-ואסוף שינו את מגזרי המסחר והלוגיסטיקה. הזמן הפך לסחורה יקרת ערך עבור הצרכנים שאין להם מספיק זמן. שטחים מעורבים הפכו פופולריים יותר – עובדים מעריכים את העובדה שהמשרד שלהם קרוב למקומות אשר משלבים קמעונאות, פנאי ומזון, כמו חדרי כושר, בתי קפה ומסעדות. בדומה לכך, מרכזי קניות מקנים לצרכנים את האפשרות לסמן וי על כל רשימת הקניות שלהם, ובו זמנית מאפשרים להם לאכול בחוץ או ללכת לסרט בקולנוע.

בבסיס כל זה נמצא הצורך בגמישות – שוכרים צריכים גמישות להגדיל ולהקטין את הנדל”ן הנחוץ להם עם השינויים וההתפתחויות בעסק שלהם. הביקוש לחוזים יותר קצרים וגמישים נמצא בעלייה. בבניינים עצמם, צריכים את האפשרות להתאים אותם לשינוי בצורות עבודה והרגלים חברתיים-תרבותיים ולפריצות דרך טכנולוגיות חדשות.

מסחר

פול מרטין, ראש מחלקת הקמעונאות ב- KPMG בריטניה, מציג את שלושת הטרנדים שמגדירים את סקטור המסחר:

עלות-תועלת: המיתון שגורם לצרכנים להיות רגישים למחיר, בשילוב עליית המסחר האלקטרוני ואתרי השוואות המחירים, יצרו ציפיות חדשות לגבי מחיר המוצרים ושביעות הרצון, מה שמחייב סוחרים להיות יותר תגובתיים בנושא המחיר. הסוחרים צריכים לבצע באופן עקבי הערכה מחדש של העלויות שלהם על מנת לשפר את התשואה עבור הכסף ולהישאר תחרותיים מול מודלים עסקיים של קמעונאים זולים. שמירה על תחרותיות יכולה להתבצע באמצעות התייעלות החנויות, קיצור שרשרת האספקה וצמצום מגוון המוצרים, וכן השקעה במרכזי הפצה אוטומטיים וכלי תכנון מתוחכמים המבוססים על בינה מלאכותית.

נוחות: הצרכנים עוברים בקלות מהרשת לאפליקציות לחנויות מסחר פיזיות, 40% מהמשיבים לסקר KPMG Retail Survey 2017 אמרו שהשתמשו בחנות מסחר פיזית מתישהו במהלך מסלול הרכישה. שירותי הקלק-ואסוף צומחים במהרה, דבר המצריך הקמת מוקדי איסוף בחנויות עצמן, ומרכזי הפצה לצורך משלוחים ביתיים. לפי הסקר, שיעור הצרכנים המקוונים המעדיפים שירותי הקלק-ואסוף עלה תוך שנה מ-14% ל-21% (כש-64% מתוכם אספו את המוצר בחנות עצמה, ולא במיקום חלופי). כ-51% החזירו מוצרים בחנות הפיזית, בלי קשר לדרך שבה רכשו את המוצר.

השימוש של קמעונאים באמצעי תשלום חלופיים ונטולי מגע/קופות, וכן ב-beacon על מנת לחוש בתנועת הלקוחות בחנות המסחר, ליצור איתם קשר ולהפעיל אותם דרך הניידים שלהם, מניעים שימושים חדשים לחללים קיימים.

חשיבות החוויה: חנויות צריכות להפוך ליעד של בידור והנאה לא פחות מאשר יעד לקניות והשוואת מחירים, הרחבה טבעית של מועדוני הלקוחות ההיסטוריים ושל המגמה המתמשכת שבה בידור ומסעדנות הם חלק מרכזי במרכזי הקניות.

ההשפעה על הנדל”ן: שטחי המסחר יהיו חייבים להיות גמישים ומקושרים יותר על מנת לשמר קמעונאים בעוד המסחר המקוון מתקדם. מנהלי הנכסים צריכים להתחיל ולחשוב באופן יותר הוליסטי במטרה לשגשג, בעוד שמשקיעים צריכים לחשוב איך ליצור אפשרויות לשילוב בין תשתיות פיזיות לאינטראקציות מקוונות.

התפתחות אפיקי הכנסות חדשים: עם התפתחות המסחר, המשקיעים ובעלי הנכסים צריכים לחשוב מחדש על המודלים העסקיים הליבתיים שלהם. הכנסות השכירות ימשיכו להוות את חלק הארי של ההכנסה, אולם יש הזדמנויות לייצר הכנסות אלטרנטיבות כדוגמת מתן שירותים נוספים והשכרת שטחים דיגיטליים. בעולם של היום, מודל פיזי בלבד לא יספיק.

משרדים

מהם החידושים הטכנולוגים שהחברות הגדולות, ובהן גוגל, פייסבוק ואפל, יאמצו במטות החדשים שלהן בלונדון?

כלים חכמים ורובוטים יפעלו בשיתוף בני אדם, ובחלק מהמקרים יחליפו עובדים אנושיים רבים - KPMG מעריכים כי עד שנת 2026, 30% מהעבודה בתאגידים תוכל להתבצע ע”י רובוטים המשתמשים בבינה מלאכותית. שינוי נוסף הוא הגידול בכמות העובדים "מרחוק".

בריאות ורווחה – עובדים בריאים הם אפקטיביים יותר. עסקים וחברות מחפשים נכסים ובנייני משרדים אשר יוכלו להוציא את המיטב מכוח העבודה. ארגונים רבים בוחנים שימוש בטכנולוגיות לבישות כחלק מתוכניות הרווחה התאגידית כדי לעודד עובדים להיות פעילים יותר, אך בעוד שמעקב וניטור של העובדים תורם לקבלת ההחלטות בדבר הפנאי המשרדי, קיימים גם אתגרים בתחום שמירה על פרטיות העובדים.

להסתגל או להיכחד – חברות פרטיות וציבוריות מחפשות נכסים חדישים אשר יאפשרו להן להתרחב או להתכווץ במהירות בהתאם לצרכיהן המשתנים. חשוב לפתח בניינים חדישים וגמישים מבחינת סביבת העבודה, על ידי שילוב חידושים טכנולוגיים במבנים, על מנת למנוע התיישנות.

נדל״ן לוגיסטי

תחום הנדל”ן הלוגיסטי בכלל, ומחסנים בפרט, חשוף גם הוא להתפתחויות הטכנולוגיות. יזמים יצטרכו לתכנן את החללים כך שיתאימו למעבר למחסנים המנוהלים על ידי רובוטים, קווי ייצור המשלבים בינה מלאכותית וגידול באינטראקציה בין מכונה לאדם. מחסני העתיד יצטרכו להיות ידידותיים יותר לרובוטים, למשל על ידי הגבהת התקרות להגברת היעילות, ולהתמודד עם האתגרים שהם מציבים, כמו צריכה אנרגטית גבוהה והשפעתה על הסביבה.

מיקום המחסנים אף הוא עשוי להשתנות עקב מעבר לשימוש ברכבים אוטונומיים, אשר יוכלו לנסוע ללא הפסקה וישנו את מבנה העלויות של ההובלות, כמו גם את הצורך בחניונים.

מסקנה

נדל”ן הוא כבר לא רק ארבעה קירות וגג, נדל”ן הופך להיות שירות ודייר הופך לצרכן. יזמים צריכים לתכנן את המבנים של העתיד כך שיהיו גמישים לשינויים ולאימוץ של טכנולוגיות חדשות. יזמים נדרשים להביא בחשבון כי סגנון החיים העמוס והנוחות מקבלים חשיבות גבוהה. מיקום, עירוב דיירים, גמישות חוזית ושירותים נוספים אשר משפרים את הנוחות של הדייר הופכים חשובים יותר לצרכני הנדל”ן. ניתוח נתונים, שיתופי פעולה עם חברות טכנולוגיה, הגנה מסיכוני סייבר וחיבורים טובים לאינטרנט יהוו נדבכים מרכזים בנדל”ן של העתיד.

נערך על-ידי: דן עירוני, מנהל, מחלקת נדל"ן, KPMG סומך חייקין