אורי אפרים, ראש מחלקת נדל”ן KPMG רומניה ,

22/07/2018

כלכלת רומניה הושפעה לטובה מהצטרפותה לאיחוד האירופי בשנת 2007. ברומניה כוח העבודה הינו גמיש, בעל כישורים גבוהים, אנגלית ושפות אחרות מדוברות, וישנו ניסיון באינטראקציה עם משקיעים זרים. נדל”ן הוא אחד מאפיקי ההשקעה אשר משקיעים בוחנים מקרוב. בשנת 2017 הגיע היקף ההשקעות בנדל”ן ברומניה לסכום של כמיליארד אירו, והצפי לשנת 2018 הוא שהסכום אף יגדל. הרומנים נוטים לקנות וגם לשכור דירות ובתים חדשים, כאשר יחד עם העלייה ברמת החיים והתפתחות המגזר העסקי, נטייה זו עשויה להתחזק עוד יותר. הערים המרכזיות כגון בוקרשט, בראשוב, קלוז’ וטימישוארה מתרחבות ורבים בוחרים לגור באזורים ירוקים מחוץ למרכזי הערים, בדומה לדפוס הקיים במדינות מפותחות יותר. כמו כן, הצמיחה הכלכלית מחזקת גם את הביקושים למשרדים להשכרה. משקיעים ישראלים רבים פעילים בשוק הנדל”ן הרומני משנות ה 90- המוקדמות, וחברות ישראליות נחלו הצלחה בפרויקטים אשר יזמו והקימו.

שוק "בוגר" שמציע תשואות ארוכות טווח
כיום, שוק הנדל”ן ברומניה הינו שוק בשל ופועלים בו שחקנים מתוחכמים יותר מאשר בעבר. רומנים קונים יותר דירות, והפיתוח הינו יותר מציאותי ומתבסס על תשתית מקומית בת קיימא. סוגיות של השבת קרקע לבעלי נכסים שזכויותיהם הולאמו בשנות השלטון הקומוניסטי ברובן נפתרו. התשואות על נדל”ן בבוקרשט אטרקטיביות והינן גבוהות ב 1%-1.5% מאלו הקיימות במדינות אחרות במרכז ומזרח אירופה. עם נפח מסחר של למעלה מ- 900 מיליון יורו בשנת 2017 , השוק הרומני מושך יותר ויותר משקיעים זרים בכל אפיקי הנדל”ן: משרדים, קמעונאות, תעשייה, מגורים ומלונות. התחרות הצפויה על נכסים בשוק הנדל”ן עלולה לגרום לירידה קלה בתשואות בשנה הקרובה
צמיחה ניכרת בערים משניות ובנקים תומכים 
בעוד בוקרשט נותרת היעד המרכזי עבור משקיעים, קיימת צמיחה בשוק הנדל”ן גם בערים אחרות במדינה. מרכזים אזוריים רבים, כגון קלוז', יאשי וטימישוארה הציגו צמיחה כלכלית ניכרת, אשר מבוססת בעיקר על התפתחות של תעשיות חדשניות, כגון טכנולוגיות מידע (IT) התבססותן של חברות IT בינלאומיות ומקומיות המספקות אלפי מקומות עבודה, באה לידי ביטוי בגידול בביקוש לדירות מגורים באיכות גבוהה ולמשרדים. מתוך סך ההשקעה בנדל”ן, 36 % מההשקעה ב 2017- הינה בבוקרשט הבירה, שיעור נמוך יותר מאשר בשנת 2016 אשר מהווה אינדיקציה להתחזקות הביקושים בערים המשניות. מגמה זו ניכרת גם בדפוס של גידול ההגירה של כוח אדם לערים אלה, המזוהה לאחרונה. לפיכך, משקיעים רבים מגלים עניין בהשקעות מחוץ לעיר הבירה, בעיקר במערב המדינה. הבנקים הרומנים מציגים עניין רב יותר בשוק הנדל”ן מאשר בשנים עברו, ונתח משמעותי מהמימון אשר הם מספקים מופנה לשוק זה
קבלת ייעוץ נכון הוא קריטי 
על אף כל האמור לעיל, השקעה ברומניה, ובשוק הנדל”ן הרומני בפרט, כרוכה באתגרים מורכבים. היכרות עם השוק, כמו גם ידע המבוסס על נתונים לגבי האזורים המתפתחים, הינם חשובים ביותר בתהליך קבלת ההחלטות של המשקיע. מגבלות הכרוכות במצב התשתיות עשויות להעלות קשיים בקידום המיזם הנדל”ני. בדיקות נאותות והערכת שווי הן קריטיות בעת קבלת החלטות השקעה. יתר על כן, החקיקה ברומניה עלולה להיות בלתי צפויה ונתונה לשינויים תכופים, למשל בנושאי מס, ולעתים קרובות חברות נדרשות ליישם שינויים אלו בהתראה קצרה מאוד. התמודדות עם סוגיות מס ועניינים משפטיים עדיין יכולה להוות נטל מנהלי משמעותי, ותהליכים בירוקרטיים יכולים להיות איטיים. למרות חוסר הוודאות בתחומים מסוימים, רומניה הינה כעת מקום יציב ומוגן יותר להשקעה מאשר לפני כמה עשורים. המפתח להשקעה מוצלחת היא ללמוד את השוק בקפידה ולקבל את התמיכה המקצועית הנכונה של מומחים מקומיים מוסמכים ואמינים.