03/05/2018

אירלנד מציגה כלכלה צומחת בקצב המהיר ביותר בגוש האירו ומהווה בית לאוכלוסייה מיומנת, משכילה, צעירה ורב-תרבותית, ובין היתר נבחרה למקום מושבם המועדף של:

  • 9 מבין החברות המובילות בעולם בתחום טכנולוגיית המידע והתקשורת (ICT);
  • 10 מתוך 10 החברות המובילות בתחום "Born on the Internet";
  • 8 מתוך 10 חברות התרופות המובילות בעולם;
  • 13 מתוך 15 החברות המובילות בעולם בתחום הטכנולוגיה הרפואית;
  • 15 מתוך 25 החברות המובילות בעולם בתחום השירותים הפיננסיים;
  • 8 מתוך 10 חברות החכרת המטוסים המובילות בעולם;
  • היצואן הגדול ביותר של התוכנה בעולם.

חלוקת שוק הנדל"ן באירלנד:

על אף גודלה הקטן יחסית של אירלנד, שוק הנדל"ן האירי מחולק לשלושה אזורים:

  • דבלין רבתי
  • פרברי דבלין
  • מקומות עירוניים וכפריים

כצפוי דבלין הינו השוק העיקרי אשר החלים בצורה המהירה ביותר מהמשבר הכלכלי העולמי, והשקעות בפרברי דבלין הולכות וגדלות.

לפני המשבר ב- 2008 עיקר המשקיעים בשוק באירלנד היו מקומיים, אשר זכו למתן אשראי ממוסדות פיננסים אירים. לאחר המשבר מפת המשקיעים השתנתה מאוד, ועקב הקלות במיסים ורגולציה בענף נכנסו עתה גם קרנות RIET, ICAV ועוד..

סקירת תחומי ההשקעות בנדל"ן באירלנד:

השקעות

משרדים – ישנו בסיס משקיעים רחב מאוד אשר כולל בעיקרו משקיעים מוסדיים איריים וזרים ומשקיעים אמידים. תשואות prime בדבלין הן סביב ה-4% עם אזורים שמגיעים לרמות של 6-7%. דמי השכירות בדבלין נסקו וחזרו לשיא ומגיעים לכ-60-65€ לרגל מרובע לנכסי prime, דבר שהוביל לעלייה בביקושים בפרברי דבלין. מסחר – מרבית מרכזי הקניות החליפו בעלים בשש השנים האחרונות, כאשר פעילות ההשקעה מתרכזת ברחובותיה הראשיים של דבלין. מלונאות – שיעורי התפוסה גדלו בהתמדה בשנים האחרונות והגיעו לשיא של 70% תפוסה. יוזמות שנעשו לאחרונה על ידי הרשות הלאומית לפיתוח התיירות של אירלנד זכו להצלחה משמעותית במשיכת מבקרים לשווקים אזוריים, המלונאים חזרו להשקיע בשדרוג הנכסים שלהם, והפעילות העסקית בתאוצה במיוחד בדבלין ובמלונות יוקרה בסביבתה. ה-Brexit נשאר הדאגה העיקרית למגזר, אך גידול בתנועת הנסיעות העסקיות של נוסעים שאינם בריטים מקזזת את ההשפעה של הירידה במספר הנוסעים הבריטים.

תעשייה – הגדלת נפח המסחר בנמל דבלין מהווה בנצ'מרק המדגיש את עוצמתו של המגזר התעשייתי. החל משנת 2015, כל שנה היוותה שנת שיא עבור התנועה בנמל.

 מגורים – בדומה למרכזים מסחריים, רוב מקבצי הדיור החליפו בעלות בשנים האחרונות ונרכשו על ידי מאגר מצומצם של משקיעים. המחסור המשמעותי בדיור להשכרה קיבל ביטוי בעליית מחירי השכירות של כ-9.5%.

פיתוח

מסחרי– לאחר מספר שנים שבהן נעלמו מקו הרקיע של דבלין, העגורנים חוזרים ובגדול. עיקר השינוי מאופיין בגידול חלקן של החברות הנסחרות המקומיות בשוק ושחקנים זרים שנכנסו לשוק בעסקאות משותפות (JV) עם קבלנים מקומיים מנוסים. דיור– האינפלציה במחיר הדיור עמדה על ממוצע של 11.4% בשנה ב-4 השנים האחרונות ושיעור הגידול במחירי השכירות הינו 9.5% ב-2017. החוסר בהיצע הדירות אינו משויך כולו לחוסר במימון בנקאי, אלא גם לדרישות בניה תובעניות: פרויקטים רבים הפכו ללא רווחיים מספיק על מנת לפתחם. עם זאת, הייזום לדיור עדיין נחשב כמוקד צמיחה לאור הביקוש הגבוה לדירות והרווחיות הגבוהה בפרויקטים אלו. ישנם מספר מקבצי דירות לשכירות בתכנון אשר מושכים עניין רב ממשקיעים מוסדיים.

השקעות עקיפות

הלוואות חוץ-בנקאיות– חלה עלייה במספר המלווים החוץ בנקאיים אשר ממלאים את הריק שהשאירו הבנקים. הריביות לנכסי נדל"ן מניב נמצאות באזור שבין 6-9% (מקסימום LTV 75%), בזמן שמימון פיתוח למגורים נמצא באזור שבין 10-14% ביחס LTV / LTC גבוה יותר. המימון לפיתוח נדל"ן מסחרי נעשה עדיין ברובו בהון עצמי.

נערך על-ידי: דן עירוני, דירקטור, מחלקת נדל"ן, KPMG סומך חייקין