ראיון עם אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים,

30/04/2018

 

"ליזמי נדל"ן אסור לנוח על זרי הדפנה" - כך מכריז אורן הוד, שמכהן ב-7 השנים האחרונות כמנכ"ל אחת מחברות הנדל"ן למגורים המבוססות בישראל, אפריקה ישראל מגורים. לתפיסתו, "ליזמי נדל"ן אסור לומר שמה שהיה הוא שיהיה והם חייבים להיכנס למקומות משני מציאות". כשברקע משבר דיור מתמשך וחוסר ודאות עצומה שמרחפת מעל ענף הנדל"ן, הוא הכניס את אפריקה מגורים בהילוך גבוה לתחום ההתחדשות העירונית וגם הצטרף לתוכנית מחיר למשתכן, לאור השינויים בתוכנית, אף שבתחילה התנגד לה.

אורן הוד, אפריקה ישראל


אחד המהלכים המשמעותיים שעשתה החברה בשנים האחרונות היא כניסה לפרויקטים של בנייה להשכרה ארוכת טווח. למרות האובססיה של הישראלים לרכישת נדל"ן ובעלות על ארבעה קירות – הוד לא מתחרט על כך לרגע. להפך. "לפני עשר שנים אף אחד לא האמין שאנשים יעבדו בחללי עבודה משותפים כמו WeWork או ישקלו לגור בחללי מגורים משותפים כמו WeLive. זה עניין של חינוך שוק ופתיחות לעוד חלופות".

אפריקה ישראל מגורים זכתה במכרז הממשלתי להקמת הפרויקט הראשון בישראל המציע דירות להשכרה ל-10 שנים. ב-2014  החברה רכשה קרקע בכניסה להרצליה (גליל ים) והחליטה לקדם אותו בקצב שיא. היה לכך גם טריגר כלכלי בדמות מענק מהמדינה, שוויתרה על 15% ממחיר הקרקע בתנאי שחמשת הבניינים יימסרו בתוך 30 חודשים. "עמדנו בזה", אומר הוד. "בתוך שנתיים וחצי קיבלנו טופס 4 והתחלנו לאכלס 270 דירות בהרצליה. הדירות האלה עמדו בזמן, הפרויקט מאוכלס כמעט לחלוטין והדיירים מרוצים".

מעט מאוד שחקנים בענף הנדל"ן הישראלי העזו להיכנס עד כה לשוק הבתולי יחסית של דיור להשכרה. ההסבר העיקרי לכך, סבור הוד, הוא שכניסה לתחום הזה מתאימה רק לחברה שיש לה הון עצמי בהיקף שמאפשר להישאר בפרויקט הרבה שנים. "אנחנו מחויבים להחזיק בפרויקט לתקופה של 20 שנה, ורק אחריהן אנחנו רשאים למכור את הדירות. לא לכל מי שיש 100 מיליון שקל מתאים ללכת בכיוון הזה. זה מתאים לחברות גדולות שיש להן גישה פתוחה לגיוסים בשוק ההון".

אפריקה ישראל מגורים צברה הרבה קילומטראז' וקרדיט בשוק הנדל"ן הישראלי. החברה, שהפכה לציבורית ב- 2006, נהנית מדירוג A2, הון עצמי ושווי שוק באזור ה- 1 מיליארד שקל ואמון רב בשוק ההון שמתבטא, בין היתר, באג"חים שנסחרים סביב ה- 2% תשואה. נכון ל- 2018 היא פעילה ביותר מ- 2500 יחידות דיור בעשרים אתרים שונים ברחבי המדינה. מותג הדגל שהיא מטפחת כבר שנים רבות הוא "הסביונים" – שכונות מגורים מתוכננות בקפידה שמעניקות, מלבד למפרט הטכני הסטנדרטי, גם מעטפת של תכנון, פיתוח, שטחים משותפים וכן הלאה. "אנחנו משקיעים בתכנון מוקפד, ביצוע ברמה הגבוהה ביותר ובפיקוח צמוד, היות שענף הבנייה, כידוע, לא מצטיין בביצוע נקי מתקלות", אומר הוד.

הוד מפגין אופטימיות גבוהה לגבי המהלך האסטרטגי של כניסה לשוק השכירות לטווח ארוך. "הביקוש לערוץ הזה ילך ויגדל באופן חד משמעי, כל עוד מדובר באזורים הפופולריים והנוחים למגורים. אנחנו רואים את זה כבר היום – הפרויקטים מאוכלסים, והדיירים המרוצים יהיו השגרירים הכי טובים שלנו. גם הגופים המוסדיים אוהבים את זה מאוד – מדובר בנכס מניב לכל דבר עם הסכמים ארוכי טווח". מבחינתו, מדובר בתהליך של חינוך שוק.

ברלין זה כאן?

פרויקט הבנייה לשכירות ארוכת טווח מבוסס על כמה עקרונות פשוטים:

  1. חוזה שאושר על ידי המדינה ומגן על זכויות הדייר: הסכם ל- 5 שנים עם אופציה ל- 5 שנים נוספות במחיר קבוע (צמוד מדד). גם דמי הניהול נקבעים מראש במכרז ולא עולים במשך כל התקופה.
  2. הדייר יכול לעזוב בכל שנה.
  3. דירות ברמת תכנון גבוהה – כולל חניות, מחסנים וכן הלאה.

75% מגובה השכירות, מסביר הוד, נקבע על ידי החברה בהתאם למחיר השוק, ו- 25% מפוקחים – שמאי ממשלתי קובע מהו שכר הדירה באותו אזור ונותנים עליו 20% הנחה.

השם הראשון שעולה כשמדברים על השכרה ארוכת טווח הוא ברלין, שבה כ- 85% מהדירות משמשות להשכרה. אפריקה מגורים נכנסה לפרויקט בשותפות עם חברה בת אחרת של אפריקה ישראל - אפריקה נכסים - שהיו לה נכסים בברלין, ומשם הועתק מודל הניהול.

לפרוע אשראי עוד לפני שעולים על הקרקע

הוד הוביל באחרונה מהלך מפתיע יחסית של רכישת כ- 1,400 יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן (גליל ים, ראשון לציון ושוהם), זאת אחרי שנמנע במשך זמן רב מהשתתפות ביוזמה. "החלטנו להיכנס לתחום של מחיר למשתכן רק לאחר שהמדינה פתחה את המכרזים האלה לשיווק של לפחות 20% לשוק החופשי. המכרזים בגרסה הראשונה לא משכו אותנו כי הם היו פס ייצור בלי יכולת לעשות פעולה יזמית מבורכת. הלכנו רק לאזורי ביקוש ולא לפריפריה, ששם הפער בין הסבסוד של המדינה למחירי השוק הוא נמוך עד כדי אפסי. וזה די הוכיח את עצמו. אנחנו רואים בכך התחדשות וברכה. בפרויקט גליל ים, למשל, רק ביוני 2017 שילמנו את התשלום האחרון על הקרקע ובמהלך דצמבר 2017 כבר מכרנו למעלה מ- 400 דירות וכך למעשה הקטנו באופן דרמטי את עלויות המימון בפרויקט".

הוד מאמין שאחד היתרונות המרכזיים במחיר למשתכן, מנקודת מבט יזמית, הואTime-to-Market  מאוד מהיר עם ביקושים טובים ומחירים ברורים. "במציאות הכלכלית הנוכחית שיש בה איזשהו סימן שאלה לגבי עתיד הנדל"ן, הנושא של ודאות מאוד חשוב לנו בתור מי שמייצגים את בעלי המניות. לא היה ברור לאן הענף הזה הולך ומה יקרה עם מחירי הדירות, והוודאות שבעסקאות האלה – הזמן הקצר עד שאתה משווק והמחירים הקשיחים - מאפשרת למכור במהירות, לייצר מחזורים גדולים ובסוף גם להביא רווח שהוא משמעותי ותורם להיקפי הפעילות של החברה.  הפרויקטים האלה מתקדמים בקצב מאוד מהיר, ויודעים לפרוע חלק מהאשראי עוד לפני שבכלל עלינו על הקרקע. זה מצב פנטסטי עבור יזם נדל"ן".

גם לתחום הלוהט של תמ"א 38 ופינוי-בינוי הם נכנסו בכל הכוח, דרך חברה-בת בשם "אפריקה התחדשות עירונית" שהוקמה לפני כ- 5 שנים. "יש לנו היום כבר תשעה פרויקטים בשלבי הקמה, ובמהלך 2018 יאוכלסו ארבעה מהם. ההתחדשות העירונית תופסת כבר כ-10% מנפח המכירות של אפריקה מגורים" אומר אורן.

התחדשות עירונית, בייחוד בכל הקשור לפינוי-בינוי, היא תחום רווי מהמורות בירוקרטיות מאתגרות במיוחד. הוד מאמין שאורך הרוח משתלם גם במקרה הזה. " התחדשות עירונית חייבת להיות חלק מהתמהיל שחברת נדל"ן מציעה היום. השוק שם, העולם שם, זה קורה בכל הערים החשובות בעולם. אם אני רוצה למכור למישהו דירה ואין לו זכאות למחיר למשתכן, האפשרות הכמעט יחידה שנותרה היא התחדשות עירונית, כי אין קרקעות של המדינה במקומות אחרים. צריכים לעודד התחדשות עירונית, עם המגבלות הנכונות כדי שהעסק יהיה מתואם מבחינת תשתיות וכן הלאה. בסופו של יום צריך לתת לזה את הכיוון הנכון ולא רק לזרוק סיסמאות בלי להתקדם". 

ואיך כל אלה מתכנסים לכדי מוצא ממשבר הדיור המתמשך? מבחינת הוד כל הפתרונות הנכונים כבר קיימים – מחיר למשתכן, דיור להשכרה, התחדשות עירונית – אבל הם לא בהיקפים שעונים על קצב הגידול הטבעי של האוכלוסייה. "משבר הדיור ייפתר בהרבה דרכים", הוא אומר, "ידיים זרות שיבנו מהר יותר, שחרור יותר קרקעות מהמדינה, הורדת בירוקרטיה ועידוד התחדשות עירונית. בסופו של דבר, אדם רוצה לגור ולבנות לעצמו חיים באזור מסוים וטבעי שזה יקרה במקומות יותר אורבניים, סטטיסטית פשוט יש יותר אפשרויות". בסופו של יום, הוא סבור, "למרות כל הפתרונות הממשלתיים, אסור להזניח את השוק הפרטי והפתוח כי הוא נותן מגוון לכל מי שמבקש ללא שום סלקציה או סינון, והוא היחיד שיתאים את עצמו לקצב הצמיחה הטבעי בישראל באופן ישיר ולא מלאכותי".