17/09/2018

התחזיות מדברות על כך שעד שנת 2050 שני שלישים מאוכלוסיית העולם יגורו בערים הגדולות, לא פלא שהתחום, שהיה עד לא מזמן נחלתם של יזמים פרטיים או חברות סטרטאפ, מרכז כיום עניין גם מצד חברות נדל”ן מסורתיות, עיריות וממשלות. מניו יורק ולונדון, דרך תל אביב וירושלים ועד הונג קונג וניו דלהי, לקונספט של Co-Living יש וריאציות שונות, אבל העיקרון הבסיסי משותף לכולן: הסתפקות בחלל אישי קטן יחסית לטובת אזורים משותפים גדולים ונוחים. מתחם Co-Living טיפוסי לרוב נמצא ב”פריים לוקיישן” בעיר ונותן לדייר מעטפת שלמה של מגורים. מרוהט עד הפרט האחרון, חללים משותפים כמו מטבח גדול, חדר עבודה, גג, חדר כושר, חדר קולנוע, לאונג’ וכן הלאה. לרוב המתחמים מתופעלים על ידי חברת ניהול שנותנת מעטפת שלמה של שירותי דיור ותפעול לוגיסטי – הדיירים לא צריכים להתעסק בתשלום חשבונות, ניקיון, תחזוקה וכו’. הכול כלול בשכר הדירה. בפרויקטים רבים שמים דגש על יצירת חוויית מגורים שמאפשרת חיי קהילה ומארגנים סדנאות, אירועים, פעילויות כושר וכן הלאה.

במובנים רבים, Co-Living מגדיר מחדש את המגורים כמוצר צריכה שנותן מענה לבעיות רבות של העידן הנוכחי: שינויים בדפוסי העבודה, מצוקת דיור בערים הגדולות והרצון בחיי קהילה בעידן של ניכור ואינדיבידואליזם. לכן, הוא אכן מתאים לצעירים בני הדור הדיגיטלי שמחפשים פחות לבנים ויותר חוויות, אבל באותה מידה הוא יכול להתאים גם למשפחות שמחפשות חיי קהילה, למבוגרים שלא מעוניינים לחיות בגפם וככלל, לאנשים שמחפשים פתרון דיור גמיש, נוח וחווייתי באווירה אורבנית תוססת.
כמה דוגמאות לפרויקטים בולטים של Co-Living בישראל ובעולם:

WeLive היא זרוע המגורים של ענקית חללי העבודה המשותפים WeWore . לתפיסתם, באותו אופן שבו WeWork שינתה את האופן שבו אנשים עובדים דרך פילוסופיה של חללים משותפים, שירותים, קהילה ואינטראקציה חברתית, WeLive מציעה חלופה לאופן שבו אנשים חיים. בדירות של WeLive שמים דגש על השטחים המשותפים כך שייצרו אינטראקציה בין הדיירים והם מציעים סדנאות בישול, אירועי קהילה וכיו”ב וכן על גמישות מרבית – יש סוגים שונים של חוזים והדייר יכול לעזוב בהתראה קצרה. בשלב זה WeLive מפעילים 400 דירות כאלה בשני בניינים במנהטן ועוד אחד ממערב לוושינגטון הבירה.WeLive .יש כבר תכוניות קונקרטיות להתרחבות לערים נוספות בעולם, בהן תל אביב

בפרויקט Oladoak במערב לונדון גרים 550 דיירים שמתפרשים על פני בניין בן 10 קומות. דייר משלם כ -1,000 ליש”ט לחודש ומקבל בנוסף לדירה מרחבים שיתופיים שכוללים סלון, חדר אוכל, מטבח, חדר כביסה, חדר משחקים, ספרייה, גינה, ספא, חדר קולנוע, מרחבי עבודה ועוד. התשלום כולל את כל המסים וגם שירותי ניקיון שכוללים אפילו החלפת מצעים.Common, Ollie, Founder House, OpenDoor ו- Habhaus הן רק כמה דוגמאות לחברות ניהול נכסים אמריקאיות ששואפות לחולל מהפכה בחיים האורבניים ומפעילות כיום מתחמי דיור שיתופי ברחבי ארה”ב, לרוב עם גיבוי של חברות נדל”ן גדולות (Boston Properties למשל).

בישראל לא נשארים מאחור כמובן. בשכונת שפירא בתל אביב פועל מיזם של חברת Venn שהם מכנים “בנייני קהילה”. דיירי המיזם, שכולל 7 בניינים בשכונה, נהנים מסל שירותים שלם כמו תשלום חשבונות שוטפים, שירותי ניקיון וכביסה, חללי עבודה ופנאי, מנוי ליוגה וכו’. עיריית תל אביב עצמה אישרה באחרונה להקדיש לדיור שיתופי חלק משכונת “מכבי יפו” שמתוכננת להיבנות ליד אצטדיון בלומפילד. מתוך 1,600 יחידות דיור יוקצו כ -120 יחידות לדיור שיתופי. הדיירים יחלקו ביניהם חדר כביסה, אזורים משותפים, מטבח, גג לגידול ירקות, חדר משחקים ושירותים נוספים. בשכונת כוכב הצפון שבצפון תל אביב מתכננים פרויקט דומה – בניין בן 7-6 קומות שייועד כולו לדיור להשכרה עם כמה דירות שיוקצו למגורים שיתופיים.
בלב לבה של העיר התחתית בחיפה פועל “הבית ברחוב הנמל”, בניין מגורים חדש בגודל 500 מ”ר המתפרסים על שתי קומות. תחת הסיסמה “לגור לבד עם חברים”, תמורת כ-2,000 שקלים בחודש הדיירים נהנים מחדר פרטי מאובזר לחלוטין עם שירותים ומקלחת פרטיים, גג משותף עם נוף לים.

עיריית ירושלים שואפת להיכנס לתחום בכל המרץ ולהפוך את בירת ישראל לשחקנית מובילה בדיור שיתופי. במסגרת תכונית הבינוי של קומפלקס “שער העיר” שיקום בכניסה לירושלים, העירייה מתכננת לבנות כ-1,000 מ”ר של חללים משותפים, שיהוו כ-10% משטחי הפרויקט (כמקובל בפרויקטים דומים בעולם). תחת הכותרת “כי מציון תצא דירה” כתב בחודש יולי האחרון ראש העיר ירושלים ניר ברקת מאמר ל”גלובס” שעסק כולו בצורת המגורים החדשנית הזאת. “מודל ה”קו-ליבינג” הוא נדבך הכרחי למדינה כיום”, כתב ברקת. “פתרון הדיור השיתופי משלב פונקציונאליות וחיסכון בהוצאות, ומייצר עוגן קהילתי - חברתי וחיים משותפים. כך, במתחם מגורים חדשני, מוצע פתרון ‘הכול כלול’ למצוקת הדיור, ליוקר המחיה, לניכור החברתי ולמחסור בשטחים”.
לאחרונה קיים צוות החדשנות העירונית של ירושלים כנס במטרה להעלות לדיון את נושא המגורים המשותפים ולמשוך לעיר יזמים בתחום. לרגל הכנס הפכו את כיכר ספרא בירושלים למתחם מגורים עם דירה מרוהטת ומאובזרת בגודל 25 מ”ר שמדמה דירה בפרויקט ה- Co-Living העתידי שהם מתכננים.

גם חברות נדל”ן גדולות כמו Durst Organization ו- (Property Markets Group) PMG החליטו באחרונה לבחון בעצמן את תחום ה Co-Living. Durst עושה פיילוט על פני 12 דירות בבניין במערב מנהטן ו- PMG , שמפתחת, משקיעה ובונה נדל”ן בארה”ב כבר 25 שנה, מציעה 120 דירות Co-Living בבניינים שלה בשיקגו באמצעות חטיבה מיוחדת שהקימה לצורך העניין בשם .X Social Communities בכירים בחברה, שבבעלותה נכסים ברחבי ארה”ב בשווי 4 מיליארד דולר, אומרים שהם מתכננים להציע יותר מ-7,000 מיטות ב-3,500 דירות בשנים הקרובות בבניינים שייבנו באופן ייעודי למודל המגורים הזה. מנכ”ל PMG ריאן שיר אמר באחרונה לוול סטריט ג’ורנל כי “אנחנו שולטים בתהליך כולו, החל בקניית השטח ועד ביצירת המוצר עצמו”.
מערך הנדל"ן שלנו מעריך כי חברות הנדל”ן צריכות לחשוב איך לוקחים את הדיור השיתופי לשלב הבא. חברות קבלניות יידרשו לבחון אם הן מעוניינות לבנות פרויקטים עם שטחי ציבור גדולים יותר, דירות קטנות יותר ותשתית שיכולה לשרת את סגנון החיים הקהילתי. במקביל, קרנות ריט וחברות המעוניינות בתשואה לאורך זמן יידרשו לבחון האם הן מעוניינות להשכיר בניינים שלמים לחברות אשר יפעילו את הדיור הקהילתי. מה שבטוח זה שמדובר במוצר יחסית חדש בשוק אשר עשוי לטמון בחובו הזדמנויות גדולות.

נערך על-ידי: דן עירוני, דירקטור, מחלקת נדל"ן, KPMG סומך חייקין