גל גרינברג,

17/07/2019

במסגרת התכנית קיימת תמ’’א 38/1 המכונה גם “תמ”א חיזוק” שמטרתה שיפוץ בניין ישן לצורך חיזוקו. בתהליך תמ”א 38/1 , הבניין משופץ ומחוזק כנגד רעידות אדמה וכנגד טילים - חיזוק של יסודות הבניין,הוספת ממ”דים לכל דירה ומיגון המבנה ושיפוץ כללי של הבניין.

בתמ’’א 38/2 המכונה גם “תמ”א הריסה” נהרס לחלוטין הבניין הקיים ונבנה במקומו בניין חדש לחלוטין, בהתאם לכללי הבנייה החדשים. בניגוד להליך “פינוי בינוי”, שאפשרי רק למספר גדול של דירות ובניינים,תמ”א 38/2 ניתן לבצע גם רק עבור בניין יחיד.

כתמריץ ליזמים, היזם מקבל זכויות בנייה. בתמ”א 38/1 הוא יכול לבנות דירות נוספות במסגרת אחוזי בנייה על גג הבניין ובתמ”א 38/2 הוא בונה על המגרש הישן כמות הגדולה מכמות הדירות שנכללו בבניין שנהרס ומוכר דירות חדשות (במקביל להעמדת דירות חדשות לטובת דיירי הבניין הישן).

האחריות לחיזוק המבנים מוטלת על בעלי הדירות אשר יכולים באופן עקרוני לממן את החיזוק מכספם. החידוש בתכנית שהפך אותה לפופולרית יחסית הוא הפתרון לשאלת מימון החיזוק, שיפוץ הנכסים והגדלת הרווחים מהדירות הנוספות שנבנות.

מכאן, התפתחה פרקטיקה לפיה היזמים, נושאים בפועל בעלויות מפקחי הבנייה, מובילים, ייעוץ משפטי וכד’. כך, הדייר נותן ליזם את דירת מגוריו ובתמורה מקבל דירה חדשה מבלי שהוא נושא בעלויות הפרויקט. בפרוייקטים של התחדשות עירונית בד”כ יש הבדל בין מקבל השירות לבין המשלם בגין השירות שניתן. היזמים נושאים בכלל העלויות הנלוות לפרויקט ובכלל זה בהוצאות עורכי דין של הדיירים, מפקחי הבנייה מטעם הדיירים והמובילים.

כך נוצר מצב לפיו יזמי התמ’’א מחויבים בתשלום מע’’מ בגין ההוצאות בהן הם נושאים בעבור הדיירים. במקרים רבים, היזמים מקבלים את החשבונית מספקי השירותים, ומנכים את המע’’מ בגין שירות שבפועל מוענק לדיירים. על פי הכללים, על חשבונית המס להיות מונפקת על שם מקבל השירות ולאו דווקא על שם המשלם בגין השירות. מקבל השירות הוא המזמין כלומר הדייר שמקבל דירה חדשה מהיזמים.

נדגים, יזם X נושא בעלות הבנייה כאשר לעלות זו מתווספים 100 אלף₪ נוספים בגין הוצאות שירותים שונים שהדיירים מקבלים: שירותי ייעוץ משפטי, מפקחי בנייה, מובילים וכד’. לגישת הרשויות, את המע’’משנגזר בגין ההוצאות הנוספות שמשלם היזם, אין באפשרות היזם לנכות שכן הוא אינו מקבל השירות בפועל אלא הוא נושא העלויות בלבד.

כאמור, לגישת רשויות מע”מ, היזמים אינם יכולים לנכות את המע’’מבגין העלויות המוזכרות שכן הם אינם מקבלי השירות ומעבר לכך, על נותני השירות להנפיק את החשבוניות לבעלי הדירות ולא ליזמים.

בעבר פורסמה בעיתונות העסקית כוונה של רשויות מע”מ לפרסם הנחיה מקצועית בנושא ולאחרונה גם החלו בעריכת ביקורות מקיפות לחלק מן היזמים במטרה לשים דגש ולהבחין בין מקבל השירות שעל שמו צריכה להיות מונפקת החשבונית ובין הגורם המשלם בפועל את המע’’מ בגין השירותים שניתנו.

אנו סבורים כי קיימים טעמים כבדי משקל המאפשרים ליזמים לנכות את המע”מ בגין ההוצאות האמורות וזאת מטעמים הקשורים הן לחוק מע”מ והן לחקיקה אחרת רלוונטית לנושא. לאור העניין הקיים בסוגיה מצד רשויות מע”מ והסכומים המשמעותיים המעורבים מומלץ ליזמים לבחון את התנהלותם ולהיערך נכונה במקרה הצורך. 

לפרטים נוספים ניתן לפנות למחלקת המיסים העקיפים במשרדנו,

גל גרינברג, שותף,
ראש מחלקת מיסים עקיפים
ggrinberg@kpmg.com
03-6848905